Chyba jeszcze nigdy nie było tak drogo. Co gorsza, wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują, że będzie jeszcze drożej. Przeciętny Polak na własny kąt musi zbierać nawet pół swojego dorosłego życia. Albo zapożyczyć się na 30 lat. Wówczas kupuje 2 mieszkania. Jedno dla siebie, a drugie – w formie rat kredytu oddaje bankowi.

Z drugiej strony mamy międzynarodowe fundusze inwestycyjne, które na pniu wykupują całe bloki, w ten sposób windując jeszcze bardziej ceny. One nad Wisłą dopiero się jednak rozkręcają. Według wyliczeń ThinkCo dziś rynek PRS (Private Rented Sector) to 5,5 tys. lokali. W 2023 r. ma być ich 23 tys., a w 2025 aż 66 tys. Rywalizacja Kowalskiego z globalną finansjerą o lokal to walka mrówki z tytanem.

Jest jeszcze trzecia strona. Wszechobecna patodeweloperka. Wykonawcy coraz częściej stawiają na ilość, a nie jakość. Nie mówiąc już o obchodzeniu prawa. W Krakowie wyszukaliśmy 13-metrowe mieszkanie z tarasem za 186 tys. zł. Polskie przepisy zabraniają sprzedaży mieszkań mniejszych niż 25 m, ale deweloperzy za nic mają ustawodawstwo. Znaleźli sposoby na jego omijanie. Wiedzą, że dzisiaj w Polsce sprzeda się wszystko.

Bo to jest czwarta strona medalu. Brakuje nam ok. 2 mln mieszkań. Bardzo często młodzi ludzie chcąc pójść na swoje, nie mają żadnego wyboru. Ofert jest jak na lekarstwo, a to, co się pojawia, znika jak świeże bułeczki. Polski rynek nieruchomości jest niezwykle silny dla słabych i niezwykle słaby dla silnych.

Jak na Zachodzie

Remedium na tę sytuację mają być Społeczne Agencje Najmu (SAN). Ale czy będą w istocie?

– Nasze rozwiązania przewidują narzędzia sprzyjające zaspokajaniu jednej z najważniejszych potrzeb każdego człowieka – potrzeby posiadania dachu nad głową – tak ustawę wprowadzającą SAN reklamował niedawno wicepremier Jarosław Gowin. I tu rzecz niespotykana – SAN poparli zarówno skrajni socjaliści czy sektor obywatelsko-społeczny, jak i liberalni przedsiębiorcy. A doprowadzenie do zadowolenia tych trzech rywalizujących ze sobą żywiołów to wyczyn niemal historyczny.

W największym skrócie SAN to mieszkania dla osób za bogatych, by dostać lokale komunalne, a za biednych, by wynająć je na wolnym rynku. Świetnie sprawdził się w krajach Europy Zachodniej. W szczególności w Belgii, gdzie obecny jest aż w 77 proc. wszystkich gmin Flandrii. U nas jest praktycznie nieznany, ale od 3 lat tę idee promuje fundacja Habitat Poland.

– Negocjujemy z prywatnymi właścicielami mieszkań. Proponujemy im czynsz o ok. 20 proc. niższy niż rynkowy, ale w zamian oferujemy gwarancję stałego wynajmu, dbałość o mieszkanie, w tym zapobieganie stratom materialnym i brak konieczności szukania nowych lokatorów – tłumaczy Katarzyna Przybylska, kierowniczka ds. rzecznictwa w fundacji Habitat for Humanity Poland.

Skala działania fundacji jest co prawda znikoma (mają wynajętych 36 lokali w Warszawie), ale ich eksperyment pokazuje, że jest to jakaś droga do ucywilizowania rynku. Średnia stawka czynszu proponowana ich lokatorom w przeliczeniu na 1 mkw wynosi 44 zł (obejmuje czynsz najmu i czynsz administracyjny). Dla porównania według danych BPL średnia ofertowa stawka czynszu za 1 mkw najmu lokali mieszkalnych na rynku prywatnym wynosi 54zł/mkw.

Przybylska dodaje, że nie mają większych problemów ze swoimi lokatorami. Średnie zadłużenie względem fundacji wynosiło pod koniec 2019 r. zaledwie 3,9 proc. Gdy ich klienci wpadają w dołek finansowy związany chociażby z utratą pracy, fundacja podejmuje szybką interwencję, stara się im pomóc, rozłożyć zaległości na raty.

– Budujemy dobrą relację i współpracę z klientami. Nie jest dla nich komfortowe, gdy nie mają z czego zapłacić. Niezwykle szanują cudzą własność. To również więź emocjonalna. Gdy jednej z lokatorek zmarł mąż, pierwszą osobą, do której zadzwoniła, żeby po ludzku porozmawiać i wypłakać, był nasz pracownik – opowiada Przybylska.

Ale nie tylko o koszt czynszu tutaj chodzi. Joanna Biedulska z Warszawy szukała dachu nad głową przez 3 miesiące. W tym czasie miała kilkanaście rozmów z właścicielami. Nikt nie chciał jej wynająć swojej własności. – Mam małe dzieci, jestem samotną matką. Ludzie boją się takim osobom powierzyć swoją nieruchomość – tłumaczy. Ale gdy ryzyko w całości przejmuje fundacja, momentalnie znajdują się chętni do współpracy i wynajęcia.

Teraz za rozwój SAN wzięło Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii. Agencje tego typu będzie mogła utworzyć spółka, w której gmina dysponuje większościowym udziałem. Oprócz spółek uprawione będą również stowarzyszenia, fundacje czy spółdzielnie socjalne. Warunkiem będzie przeznaczanie całości dochodów na działalność statutową SAN. Powyższe podmioty mają pozyskiwać mieszkania głównie z rynku komercyjnego. Ci, którzy będą z nimi współpracować, mogą liczyć m.in. na zwolnienie z podatku VAT. Najemcy z kolei będą mogli ubiegać się o dopłaty do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start.


Ideę tanich mieszkań na wynajem z całego serca wspiera Piotr Ikonowicz, lewicowy działacz społeczny. W rozmowie z Tygodnikiem TVP stwierdził, że rolą rządzących jest udostępnienie jak największej ilości nieruchomości dla ludzi ubogich. Jego zdaniem od razu po przemianach ustrojowych Skarb Państwa powinien był stawiać całe osiedla, zamiast zostawiać to sektorowi prywatnemu.

Co ciekawe z szerszej działalności SAN cieszy się też Przemysław Chimczak-Bratkowski, współzałożyciel ThinkCo, firmy badawczo-rozwojowej specjalizującej się w rynku nieruchomości i współpracującej z dużymi deweloperami. – Takiej inicjatywy brakowało w Polsce od dawna – przekonuje nas. – Nie wszyscy mogą i chcą wiązać się kredytem hipotecznym do końca życia, a najem rynkowy jest dla wielu ludzi zbyt drogi. Z dotychczas dostępnych narzędzi najmu wspomaganego występowały wyłącznie TBS-y, w mocno ograniczonej skali, oraz mieszkania socjalne i komunalne, których także nie ma zbyt wiele, a gminy i tak za wszelką cenę starają się ich pozbyć. Natomiast SAN-y dają szansę na stworzenie komfortowych warunków bezpiecznego i dostępnego najmu zarówno dla młodych ludzi wchodzących dopiero na rynek pracy, jak i dla tych, którzy nie mogą wyjść z pułapki średnich płac.

Małe, zatłoczone, a nawet bez toalety

Tyle że rozwój SAN to nadal kropla w morzu potrzeb. Samo ministerstwo szacuje, że powstanie ich około 45 i zarządzać będą zaledwie 2 tys. mieszkań. Tymczasem dzisiaj brakuje na ryku ok. 2 mln lokali!

Mamy 386 mieszkania na tysiąc mieszkańców. Gorzej jest tylko na Słowacji. Średnia unijna to 435, a np. w takiej Portugalii czy Włoszech wskaźnik ten sięga 581.

Drugim palącym problemem jest przeludnienie w już istniejących lokalach. W naszym kraju na każdego obywatela przypada 1,1 pokoju, co jest wynikiem najgorszym w całej Unii (średnia to 1,6 pokoju). Na Malcie czy w Belgii są to ponad dwa pokoje na osobę.

W przeludnionych mieszkaniach mieszka aż 38 proc. Polaków, co również ustawia nas w samym ogonie UE (chociaż przyznać trzeba, że jeszcze dekadę temu ten problem dotyczył co drugiego Polaka). Dla przykładu – na Cyprze w takich warunkach mieszka zaledwie 2 proc. społeczeństwa.

Dane Eurostatu są też bezwzględne, jeśli chodzi o warunki mieszkaniowe. Aż 750 tys. Polaków wciąż nie ma spłukiwanej toalety w swojej nieruchomości. To tak jakby cała Łódź musiała chodzić za potrzebą do wychodka.

Całe bloki dla gigantów

W Polsce buduje się co prawda ponad 200 tys. mieszkań rocznie, ale przy naszych brakach marne to pocieszenie. A jeśli dodamy do tego dane z raportu Habitat for Humanity, z których wynika, że niemal 3/4 polskich rodzin nie ma zdolności kredytowej, to okaże się, że najbardziej podstawowa potrzeba życiowa, czyli dach nad głową, jest dobrem ekskluzywnym, dostępnym jedynie dla wąskiej grupy szczęśliwców.

Trudno się więc dziwić, że coraz chętniej po ten tort sięgają, zarówno drobni inwestorzy, jak i wielkie, międzynarodowe fundusze kapitałowe. Te ostatnie nie ceregielą się już w wyszukiwanie okazji na poszczególnych osiedlach. Wykupują całe bloki wyłącznie dla siebie.

Szwedzki Heimstaden Bostad kupił od Marvipolu 647 nowoczesnych lokali na wynajem z opcją zakupu kolejnych 60. Budynki zlokalizowane są na Woli, Służewcu i Włochach. – W grudniu ogłosiliśmy pierwsze przejęcie na terenie Polski i wskazywaliśmy na potencjalną dalszą ekspansję. Dziś realizujemy tę obietnicę. Polska jawi nam się jako bardzo atrakcyjny rynek. Obecnie mamy tu prawie 1350 mieszkań w budowie przeznaczonych na wynajem i rozglądamy się za kolejnymi okazjami – tłumaczył dziennikarzom Stanislav Kubáček z Heimstaden. Jego firma, tylko w Czechach, posiada 43 tys. mieszkań.

Dekpol z kolei buduje cały blok dla zagranicznego inwestora we Wrocławiu. Projekt ma liczyć 18 tys. mkw., czyli ok. 300 mieszkań. Nieco skromniejszy jest holenderski fundusz Van der Vorm Vastgoed, który kupił „zaledwie” 100 mieszkań w warszawskiej inwestycji La Praga.

Chimczak-Bratkowski szacuje, że polski rynek PRS (prywatny rynek najmu) to 5,5 tys. lokali, ale już w 2025 ma sięgnąć 66 tys. Według wyliczeń innej firmy doradczej – JLL – tylko w 2020 r. wartość inwestycji w PRS wyniosła u nas 850 mln zł.

Może jest to więc jakaś szansa na własne M? Piotr Ikonowicz rozwiewia złudzenia. – Te fundusze prowadzą na całym świecie wyzysk czynszowy – ocenia. – Wytwarzają głód mieszkaniowy i w sposób perfidny doprowadzają ludzi do skrajnie niekorzystnego gospodarowania swoim majątkiem. Bo mieszkać gdzieś przecież trzeba, a dziś nie ma gdzie. W UE jest 4 mln pustych domów i milion bezdomnych. Dlatego w nosie mam interes korporacji. Zaspokojenie podstawowych potrzeb jest ważniejsze niż zysk spekulantów – mówi Ikonowicz.

Szlachetny idealizm. Funkcjonujemy przecież na wolnym i nieregulowanym rynku, który jest bezwzględny. Działa na nim odwieczna zasada popytu i podaży. Mieszkania były drogie, są drogie i drogimi pozostaną jeszcze przez wiele lat.

Kredyt i dwa mieszkania

To, że każdy chce mieszkać na swoim jest truizmem. Nasz statystyczny Kowalski zarabiający średnią krajową musiałby odkładać całą pensję przez 8 lat 10 miesięcy i 6 dni, by kupić 50-metrowe mieszkanie w Warszawie (ale nie w centrum). W praktyce jest to nierealne. Jeżeli nawet udałoby mu się oszczędzać co trzecią zarobioną złotówkę (czyli żyć w totalnej ascezie), to zbierać na mieszkanie musiałby ok. 30 lat. Czyli mieszkałby z rodzicami do 50. roku życia.

Nie pozostaje więc nic innego jak wziąć kredyt. W Polsce średnie kredytowanie zakupu mieszkania wynosi 20-25 lat, a średnie oprocentowanie oscyluje w granicach 4 proc. Na pierwszy rzut oka wygląda, że nie jest to dużo, ale jeżeli owe 4 proc. pomnożymy przez ćwierć wieku, wychodzi na to, że kupiliśmy dwa mieszkania. Jedno dla siebie, a drugie oddaliśmy bankowi. Bardzo często ludzie nie zdają sobie z tego sprawy.

– Gdy pytam znajomych, ile kosztuje ich kredyt hipoteczny, odpowiadają, że 1,5 tys. zł miesięcznie. Kiedy jednak pytam, ile to kosztuje w całości, czyli ile otrzymałeś gotówki, a ile musisz oddać przez 20 lat, nawet nie mają pojęcia, o czym mówię. Kiedy wyliczam im, że dostali 230 tys. zł, a oddają łącznie 400 tys. zł, po prostu mi nie wierzą – opowiada Marcin Leoszko ze Związku Przedsiębiorców i Pracodawców.

Patodeweloper niszczy życie

Z wszystkich tych wymienionych wyżej powodów deweloperzy są z góry na wygranej.

W Łomży liczącej 60 tys. mieszkańców do wyboru jest kilkanaście ofert z drugiej ręki, często w starym budownictwie, lub zakup dziur w ziemi od dwóch deweloperów. U jednego można się wprowadzić za dwa lata, u drugiego – za półtora roku. Oczywiście wszystko jest w stanie surowym, więc doliczyć trzeba jeszcze pół roku na wykończenie mieszkania. I to wszystko nawet za 7 tys. zł za mkw.

Część z deweloperów wyspecjalizowała się w tzw. patodeweloperce. Najczęstszym przykładem są absurdalnie małe mieszkania. Czasami to pojedyncze lokale, ale na przykład w Rzeszowie wybudowano 9-piętrowy blok wyłącznie z „mikroapartamentami”. Od 12 do 19 mkw. Dla porównania – tyle mniej więcej metrów liczy łazienka autora tego artykułu.

„Rookie Room to rozwiązanie na miarę przyszłości: małe, inteligentne lokale w pięknym, nowoczesnym i colivingowym budynku w centrum miasta. Chcemy stworzyć także wiele części wspólnych, takich jak pralnio-suszarnia czy rowerownia, gdzie każdy z mieszkańców będzie mógł bezpiecznie przechowywać swój pojazd” – tak do kupna mieszkań zachęca inwestor.

Jak to możliwe, skoro polskie przepisy zabraniają sprzedaży mieszkań mniejszych niż 25 mkw? Deweloper oficjalnie wybudował blok z... lokalami usługowymi, bądź jako inwestycje w wynajem, a nie mieszkania. Dlatego wszystkie ceny – a najdroższy „apartament” kosztuje tam, bagatela 236 tys. zł! – są cenami netto. Dlatego należy do nich doliczyć aż 23 proc. podatku VAT. 23 metrowe mieszkanie kosztuje więc 290 tys. zł, co daje kwotę 12,6 tys. zł za mkw w Rzeszowie! (normalne mieszkania mają stawkę VAT 8 proc.)

Krakowskie apartamenty SMART budowane przez Royal Investment liczą sobie od 13,3 do 22,6 mkw i jest ich łącznie 137. A skoro jesteśmy w Krakowie, to przykładem totalnej perfidii jest zbudowanie bloku... nad domem jednorodzinnym przy ul. Centralnej. Deweloper zniszczył życie rodziny i nie zamierza rezygnować z dalszej budowy. Gehenna mieszkańców Centralnej 57 trwa już niemal 10 lat i końca nie widać!

Inni deweloperzy oszczędzają dosłownie na wszystkim. Wrocławski przedsiębiorca chwalił się w ofercie, że na osiedlu będzie plac zabaw. Gdy mieszkania już sprzedał, okazało się, że miejsce zabaw, ogrodzone jak Alcatraz, jest wielkości ciężarówki i są na nim dwie sprężyny i ławka.

W Lublinie inwestor nabył teren przy ul. Jantorowej. Nie dogadał się jednak z rolnikiem, którego pole przecina zakupione działki. Nie przeszkadzało mu to postawić bloków wokół pola gospodarza. I tak mieszkańcy co roku mają pod balkonami niebywały widok. Podczas żniw przyjeżdża kombajn, który kosi pszenice.

Szkoda tylko, że część deweloperów dokładnie tak samo podchodzi do swojego biznesu, jak wyżej wspomniany rolnik. Już podczas wylewania fundamentów mają żniwa, koszą ceną jak za zboże, choć bardzo często w tym zbożu pełno jest mszyc.

– Karol Wasilewski

TYGODNIK TVP, ul. Woronicza 17, 00-999 Warszawa. Redakcja i autorzy